🎓/민법/주택임대차보호법/임차인의대항력/확정일자/우선변제요건/

◎오늘은 민법에 대한 특별법인

주택임대차보호법에 대해서 같이 알아보겠습니다

그전에 먼저 아래 글(①,②)부터 간단하게 알고 가실게요!

 

①민법이란?

개인의 권리와 연관된 법을 통틀어서 이르는 말이다

일반인의 사적 생활 관계인 재산관계와 가족관계를 규율하는 법 

 

②민법의 내용?

크게 공법과 사법으로 나누어지는데 민법은 그중 사법에 해당합니다

재산관계를 규율하는 법 전부가 민법은 아니고

상업적 거래는 상법

노동관계에서는 노동법

각각 독자적으로 발달하여 

민법에서 독립된 영역을 형성합니다

 

▷본론으로 주택임대차 보호법은 

주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로

국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

민법과 주택임대차 보호법이 서로 다른 규정을 두고 있다면

특별법 우선의 원칙으로 주택임대차 보호법에 의한다 

주택임대차 보호법이 별도의 규정을 두고 있지 않다면 민법을 준용한다

주택임대차 보호법은 편면적 강행규정 즉 임차인의 보호를 위한 것이므로 본법의 규정보다 

임차인에게 불리한 약정은 그 효력이 없다.

 

▷주택임대차 보호법의 적용범위

주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용된다

임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다

자연인, 외국인, 한국 토지주택공사, 지방공사, 중소기업에 해당하는 법인

인쇄소, 슈퍼마켓도 인정된다 다만, 다방, 미등기. 무허가 건물,일시사용을 위한 임대차

에는 본법이 적용되지 않는다

 

▷주택임대차보호법을 받기위해서 임차인은  그 등기가 없는 경우라도 

주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날 부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

즉 다음날 오전0시부터 대항력을 취득한다

이때, 행정청이 주민등록(전입신고)신고를 수리한 경우에만 신고의 효력이 발생한다

 

▷보증금의 회수

임차인이 대항요건(인도,전입신고)과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘경우에는 

임차주택의 환가대금에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하며 보증금을 변제받을 권리가 있다.

 

▷대항요건과 우선변제요건의 구별

①대항요건 : 인도 + 주민등록

②우선변제요건 : 인도 + 주민등록 + 확정일자

 

1-① 대항요건을 갖추었어도 확정일자를 받지 않았다면 대항력은 별론으로 하고

경매시 우선변제를 받을 수 없다

 

1-② 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약당시 

임차보증금이 전액 지금 되어 있을 것을 요구하지는 않으므로 보증금의 일부만을 지급하고

대항요건과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도

특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위 권리자나 그 밖의

채권자 보다 우선하여 변제받을권리를 갖는다고 보아야한다

또 우선변제권을 취득한 임차인이 그 계약서를 분실하거나 계약서가 멸심되었다고 하여 우선변제권이 소멸하는 것은 아니다

 

1-③ 확정일자의 취지는 임대인과 임차인의 담함으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐.

대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재 사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니다.

따라서 임대차계약서에 임대차목적물을 표시하면서 아파트명칭과 그 전유부분의 동.호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로

주택임대차 보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없다.

 

▷주택임차인이 대항력과 우선변제권을 겸유한 경우

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권이라는두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이

먼저 우선변제권을 선택 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에대하여 배당요구를 하였다고 하더라도 

그 순위에 따른 배당이 실시된 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환 받을때 까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있다

 

▷주택임차인이 대항력을 갖추고 전세권등기도 한 경우

주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는

근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이다

주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 임차주택에 관하여 전세권설정등기를 경료 하였다거나

전세권자로서 배당절차에 참가하여 전세금 일부에 대하여 우선변제를 받은 사유만으로는

변제받지 못한 나머지 보증금에 기한 대항력 행사에 어떤 장애가 있다고 볼 수 없다(대판 93다39676).